Remont mieszkania w bloku czy kamienicy znacząco różni się od remontu w domu jednorodzinnym. Jeśli jesteś członkiem wspólnoty lub spółdzielni, oznacza to, że należysz do pewnej społeczności, w której obowiązują specyficzne reguły. Rozpoczynając remont w budynku wielorodzinnym pojawić się mogą dodatkowe utrudnienia, w zależności od tego jakich masz sąsiadów, kto i jak zarządza budynkiem (spółdzielnia, wspólnota) oraz czy Ty jako właściciel nie przekroczyłeś zakresu dozwolonych prac remontowych.
Poniżej przedstawię Wam 2 najczęściej pojawiające się problemy przy remoncie, które można z łatwością uniknąć (albo przynajmniej ograniczyć do minimum) zawczasu planując prace.
Remont – problem 1 – telefony i kontrole ze wspólnoty lub spółdzielni
To chyba jeden z najczęściej pojawiających się „utrudniaczy” remontu. Rozpoczynasz pierwsze prace adaptacyjne, a tu telefon lub pismo od zarządcy budynku, że natychmiast masz stawić się w celu wyjaśnienia, co robisz w swoim mieszkaniu.
Jeśli nie poinformowałeś wcześniej o planowanym remoncie, to zarządca może żądać od Ciebie takich informacji. Jest to dość zrozumiałe, gdyż odpowiada za cały budynek i bezpieczeństwo mieszkańców. Może poprosić Cię o opisanie zakresu prac w celu określenia, czy mają one charakter bieżącej konserwacji, remontu czy przebudowy. Zgodnie z ustawą „Prawo budowlane” nie musisz informować o pracach tylko w przypadku bieżącej konserwacji. Zatem odświeżenie mieszkania polegające na wykonaniu prac tynkarskich, posadzkarskich, stolarskich czy drobnych przeróbek instalacji elektrycznej i hydraulicznej możesz dokonywać bez specjalnych zgód i pozwoleń budowlanych.
Możesz też wykonać wszelkie roboty instalacyjne, jeżeli ograniczają się tylko do wymiany urządzeń końcowych (na przykład kuchenek, piecyków, grzejników, urządzeń sanitarnych lub wewnętrznych instalacji doprowadzających wodę) bez naruszania pionów. A także swobodnie aranżować przestrzeń, burząc czy dostawiając ścianki działowe.
Ogólnie przyjmuje się zasadę, że potocznie nazywany remont (wg. ustawy mówimy raczej o bieżącej konserwacji) nie wymaga zgody wspólnoty mieszkaniowej, jeśli nie ingeruje w części wspólne budynku.
Problem zaczyna się wtedy, gdy prace remontowe dotyczą:
- instalacji gazowej,
- instalacji c.o.;
- ścian nośnych,
- fundamentów,
- elewacji zewnętrznej;
- stropów,
- dachu budynku,
- szybów kominowych i wentylacyjnych,
- drzwi wejściowych,
- klatek schodowych,
- konstrukcji balkonów.
Taki remont ingeruje w nieruchomość wspólną. I tu konieczna będzie zgoda wspólnoty lub spółdzielni. Jednak w zależności od regulaminu zarządcy, część prac może wymagać jedynie porozumienia między stronami, a część – zgłoszenia do urzędu, a nawet uzyskania pozwolenia na budowę.
Z praktyki mogę powiedzieć, że prace takie jak:
- wymiana starych grzejników na nowe,
- wymiana okien,
- prace hydrauliczne jak np. zakładanie wodomierzy,
- wymiana domofonu,
- usuwanie liczników gazowych i zamiana na ekonomiczne płyty indukcyjne
są wykonalne bez zgłoszenia czy pozwolenia na budowę, ale warto je robić w porozumieniu z zarządcą. W budynku są zazwyczaj konserwatorzy, którzy znają instalacje i chętnie wykonają przeróbki za podobne pieniądze, które i tak musiałbyś zapłacić swojej ekipie. Kwestia tylko dogadania się, jak i kto w praktyce ma je wykonać.
Moja rada jest taka, że jeśli chcesz ograniczyć sobie problemy, warto uprzedzić wspólnotę czy spółdzielnię, że planujesz prace remontowe i w jakim terminie będą się one odbywały. Najlepiej po prostu złożyć pismo, w którym wymienisz zakres prac remontowych i poczekasz kilka dni na odzew ze strony zarządcy. Zazwyczaj akceptują oni większość prac, czasem określają do kogo warto się zwrócić w celu np. spustu wody w instalacji c.o., informują ile dodatkowe prace będą kosztować i sugerują jakie przeróbki wykonać, aby pasowały do architektury budynku np. pomalowanie balkonów na kolor pasujący do reszty.
Jeśli masz jednak w planach wykonanie remontu ze zmianami konstrukcji bez zgłoszenia – np. usuwanie części ścian nośnych, stropów, wpinania się w szyby wentylacyjne czy piony kanalizacyjne sąsiadów (bo np. chcesz zrobić mikrokawalerki i mieć 3 kuchnie i 3 łazienki na jednej przestrzeni), licz się z możliwymi kontrolami. Odwiedzić Cię mogą przedstawiciele wspólnoty a także urzędnicy z Powiatowego Inspektoratu Nadzoru Budowlanego. A tu wchodzi ryzyko kar, grzywien oraz nakaz „przywrócenia do stanu pierwotnego”.
Warto też do pisma do zarządcy (lub w wiadomości e-mail) dołączyć zdjęcia klatki schodowej sprzed remontu. Zdarza się, że po zakończonym remoncie wspólnota oczekuje wymalowania klatki i naprawienia szkód powstałych wskutek wnoszenia towaru. Bez dowodu w postaci fotografii trudno będzie określić, które szkody spowodowała Twoja ekipa, a które już były. Dzięki temu prostemu zabiegowi możesz uniknąć kolejnych niemiłych dyskusji i przepychanek. Szkody powstałe podczas remontu – trzeba naprawić, ale za resztę usterek nie możesz odpowiadać. Ja osobiście miałam taki przypadek – wspólnota odmówiła mi wydania dokumentów potrzebnych do aktu notarialnego pod warunkiem wymalowania 4 pięter klatki schodowej (mieszkanie było na ostatnim piętrze). Sprawa otarła się o prawników (niestety nie miałam zdjęć) i kosztowała mnie stratę zainteresowanego zakupem klienta wskutek braku dokumentów.
Remont – problem 2 – upierdliwi sąsiedzi
Z tym na pewno będziesz miał do czynienia. Bez dwóch zdań natrafisz na sąsiada, któremu akurat bardzo będzie przeszkadzał Twój remont. Mimo, że będziesz go wykonywał w ciągu dnia, Twoja ekipa lub Ty bezpośrednio usłyszycie, że „za głośno”, „że za brudno” i ” że trzeba sprzątać klatkę każdego dnia”. Na to ostatnie wyjątkowo uczulone są dozorczynie w mieszkaniach spółdzielczych, od których można usłyszeć liczne skargi i narzekania. No cóż… nie da się przeprowadzić remontu bez hałasu i pyłu. Warto jednak prosić ekipę o to, aby po skończeniu prac posprzątała klatkę lub najbliższe otoczenie wokół drzwi wejściowych.
Można zminimalizować ingerowanie sąsiadów w przebieg prac remontowych, a sobie ograniczyć niepotrzebnego stresu i po prostu wywiesić na klatce, w widocznym miejscu, informację o planowanym remoncie. Kilka słów o czasie trwania i prośba o wyrozumiałość mogą uczynić cuda. Chodzenie po sąsiadach bezpośrednio byłoby pewnie lepszym pomysłem, ale kto ma na to czas? Ja kontaktuję się tylko osobiście z sąsiadami, jeśli jest jakiś konkretny problem np. ekipa przewierciła się do mieszkania obok lub powstał jakiś zaciek piętro niżej. Takie sytuacje się zdarzają i trzeba je wpisać w ryzyko remontowe, a szkody – najzwyczajniej naprawić. Obowiązkowo należy więc przed rozpoczęciem remontu wykupić ubezpieczenie od odpowiedzialności cywilnej oraz na mieszkanie.
Zdarzają się także wyjątkowo ekstremalne przypadki – sąsiad nasyła policję albo straż miejską lub awanturuje się z ekipą remontową, by natychmiast zaprzestała prac. Prawda jest taka, że jeśli wykonuje się prace w ciągu dnia, zgodnie z regulaminem, nikt nie ma prawa Ci tego zabronić. Z drugiej jednak strony warto pamiętać o tym, że mieszkając w bloku ciągle gdzieś trwa remont, a dźwięki łatwo się rozchodzą. Rodzice z małymi dziećmi czy starsze osoby przebywające w mieszkaniach większość czasu mogą czuć wówczas frustrację. Bądźmy milsi i po prostu uprzedzajmy o głośniejszych pracach, nawet jeśli nie musimy tego robić. To bardzo poprawia relacje, a remont staje się o wiele przyjemniejszy!
Miłego remontu!
Faustyna Guzowska
Projekt Nieruchomość