Postanowiłeś kupić działkę na inwestycję, ale nie za bardzo wiesz czym kierować się przy wyborze? Koniecznie przeczytaj poniższy zestaw 4 niezbędnych czynników, które powinieneś przeanalizować przed podpisaniem ostatecznej umowy zakupu. Pozwoli Ci to wybrać działkę najlepszą pod kątem Twojej przyszłej inwestycji. Zakup działki to jeden z najważniejszych etapów, jeśli tu popełnisz błąd – przyszła inwestycja deweloperska może skończyć się fiaskiem.
Zakup działki – najpierw sprawdź, co znajduje się w najbliższym otoczeniu
Myśląc o przyszłej inwestycji, warto zadać sobie pytanie, czy Twój przyszły klient będzie chciał mieszkać na terenie, który rozważasz. Weź po uwagę to, gdzie znajduje się najbliższy sklep, przystanek, szkoła, przychodnia, apteka czy miejsca rekreacyjno-usługowe (kino, restauracja). Jeśli masz w planie wybudowanie kawalerek lub średnich mieszkań do 60 m2, dostępność infrastruktury miejskiej będzie niezmiernie istotna. Twoimi przyszłymi klientami prawdopodobnie będą single, pary lub rodziny 2+1 – są to grupy mobilne, chętnie korzystające z uroków miasta.
Jeśli jednak pragniesz stworzyć segmenty ok. 90 m2 lub powyżej z ogrodami w zabudowie bliźniaczej lub szeregowej licz, że kupującymi mogą być już rodziny z dziećmi lub pary dla których liczy się cisza, większa możliwość dostępności do przestrzeni rekreacyjnych (park, las) oraz łatwy dojazd do miasta (obwodnica, dobre połączenia komunikacyjne).
Rozejrzyj się także, co znajduje się wokół: jakie jest sąsiedztwo (obskurne domy czy ładna zabudowa), czy nie ma obiektów uciążliwych takich jak np. myjnia samochodowa, stacja benzynowa, spalarnia śmieci lub innych odstraszających budynków przemysłowych.
Otoczenie rzek i jezior także może być przeszkodą – część terenu może nie nadawać się pod zabudowę (teren podmokły, tereny zalewowe).
Zakup działki – jakie cechy ma działka?
Szukaj działki najbardziej zbliżonej do ideału, czyli takiej która jest:
-wymiarowa, najlepiej narożna (otoczona minimum dwiema ulicami – wjazd od dwóch stron) . Na działkach o dziwnym kształcie lub zbyt wąskich poniżej 16m szerokości trudno zrealizować dobrą inwestycję;
-uzbrojona – ma dostęp do wszystkich mediów: prąd, woda, gaz, kanalizacja. Nie wystarczy jednak zobaczyć, że w pobliżu przebiega linia energetyczna czy gazowa – trzeba sprawdzić u dostawców możliwość jej przyłączenia;
-z dobrym dojazdem – najlepiej ulice asfaltowe lub przynajmniej utwardzone;
-płaska, o dobrym podłożu geologicznym. Przed zakupem warto wykonać badanie gruntu. Takie badanie wykonuje geolog i kosztuje ono kilkaset złotych. Dzięki temu możesz później uniknąć kosztownej wymiany gruntu lub wykonywania skomplikowanego fundamentowania.
-w dobrym położeniu względem stron świata. Ideałem jest ogród od południa, wjazd od północy, sypialnia od wschodu, a salon od zachodu.
Zakup działki – policz rentowność i możliwości inwestycyjne
Wstępną wiedzę o potencjale inwestycyjnym działki uzyskasz samodzielnie analizując Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP) lub występując o Warunki zabudowy (WZ) – możesz to zrobić nawet wtedy, gdy nie jesteś jeszcze właścicielem działki. Minusem WZ-tki jest jednak czas oczekiwania: w niektórych regionach czas ten może przekraczać 12 miesięcy, co pogarsza rentowność inwestycji. A co jeśli okaże się, że warunki zabudowy nie są dla Ciebie dogodne? Dlatego przed zakupem działki lepiej szukać od razu takich terenów, które już mają opracowany plan.
Z MPZP dowiesz się m.in.
-co możesz postawić na działce (najlepiej, gdy jest możliwość postawienia domu w zabudowie szeregowej lub bliźniaczej);
-jaka jest minimalna powierzchnia działek budowlanych (im mniejsza tym lepiej – więcej da się zmieścić na działce);
-jaka jest maksymalna intensywność dopuszczalnej zabudowy (stosunek powierzchni wszystkich kondygnacji budynku w zewnętrznym obrysie ścian do powierzchni terenu). Im wskaźnik jest wyższy tym lepiej (0,6-0,9);
-ile metrów może mieć budynek i z ilu kondygnacji może się składać;
-jaki ma mieć rodzaj dachu;
-ile trzeba przeznaczyć terenu na miejsca postojowe (2 miejsca postojowe na lokal to dużo, dobrze jak jest jedno lub pół miejsca na lokal)
-ile terenu musi pozostać niezabudowanego (powierzchnia biologicznie czynna);
-jakie jest przeznaczenie terenu i jakie inwestycje są planowane (np. część terenu może być zabrana pod drogę).
Więcej szczegółów uzyskasz kontaktując się z architektem i zlecając mu studium wykonalności, czyli wstępną analizę tego, co możesz postawić na danej działce, z dokładnym oszacowaniem powierzchni użytkowej mieszkania (PUM). Koszty takiej analizy wynoszą 1000 zł – 3000 zł i na pewno są to pieniądze, które warto zaryzykować dla przyszłego powodzenia inwestycji. Na tej podstawie możesz oszacować rentowność całej inwestycji.
Zakup działki a stan prawny
Pozostaje jeszcze do sprawdzenia kilka ważnych aspektów od strony prawnej. Dlatego koniecznie zajrzyj do księgi wieczystej nieruchomości, zwracając szczególną uwagę na dział III (Prawa, ograniczenia i roszczenia).
Obowiązkowo odwiedź też wydział geodezji właściwy dla danej miejscowości (starostwo powiatowe lub urząd miasta) i wyciągnij mapę zasadniczą. Dowiesz się z niej dokładnych danych o położeniu i powierzchni działki oraz o przebiegających liniach uzbrojenia (jak biegnie kanalizacja, wodociąg, gazociąg, linie energetyczne).
Rozmawiaj z urzędnikami – upewnij się o dostępie do drogi publicznej (szczególnie ważne jest to, gdy dojazd do działki przebiega przez inną nieruchomość – służebność gruntowa przejazdu) czy o planowanych inwestycjach. Czasem te dodatkowe informacje pozwolą Ci podjąć ostateczną decyzję o zakupie działki.
Faustyna Guzowska
Projekt Nieruchomość
Nowa inwestycja deweloperska domów z ogródkiem w Józefowie Domy przy Sosnach